台灣房貸試算
台灣房貸計算有 3 個關鍵變數:**還款方式**(本息平均/本金平均)、**寬限期**(內僅還利息)、**利率與年限**。理解這 3 個就能算出真實月付壓力。
**寬限期內並非「不繳款」,而是「只繳利息、不還本金」**。例:1200 萬本金 × 2.06% 年利率 ÷ 12 ≈ 每月 20,600 NTD 利息。寬限期通常 3-5 年,期滿後剩下年限要把全部本金還完,月付會明顯跳升 30-50%。
2026 年央行升息後,房貸利率普遍 2.0-2.5%。央行也有「限貸」規定:第一房最高 8 成、第二房 6 成、第三房以上 5 成 — 投資客要特別注意。
公式
- P — 貸款本金 = 房屋總價 × (1 − 頭期款比例)
- r — 月利率 = 年利率 ÷ 12
- n — 總月數 = 貸款年限 × 12
- 寬限期月付 — 只還利息 = 當期本金餘額 × 月利率(寬限期內本金不動,所以每月利息相同)
- 本息平均 — 月付固定,前期利息多/本金少,後期反之(銀行預設)
- 本金平均 — 每月還固定本金 + 當期利息,月付逐月遞減,**總利息較少**但前期壓力大
什麼時候用?適合誰?
- 看房評估能不能負擔月付額(也要看寬限期後的月付,別被低估)
- 比較本息平均 vs 本金平均的總利息差距
- 評估不同年限(20 / 30 / 40 年)的月付與總利息
- 看「還款明細表」了解某一年該繳多少本金與利息(報稅、提前還款規劃用)
- 計算「投資房 vs 自住房」的真實成本
使用範例
- 房屋總價 1500 萬 NTD
- 頭期款比例 20%(自備款 300 萬)
- 貸款年利率 2.06%
- 貸款年限 30 年
- 寬限期 3 年
- 還款方式 本息平均攤還
貸款本金 1200 萬。寬限期內每月只繳利息 20,600 NTD;期滿後 27 年攤還,月付跳升至 47,945 NTD(壓力 +132%)。30 年總還款 ~1,627 萬,總利息支出 ~427 萬。改用本金平均攤還可省約 30 萬利息但首月月付會更高。
常見問題 FAQ
Q: 寬限期內到底要不要繳錢?
**要繳!但只繳利息,不還本金**。例:貸款 1200 萬、年利率 2.06%,寬限期內每月固定繳 20,600 NTD(= 1200 萬 × 2.06% ÷ 12)。寬限期過後本金還是 1200 萬一塊都沒還,要在剩下年限內全部攤還完,所以月付會跳升。
Q: 本息平均攤還跟本金平均攤還差在哪?
**本息平均**:每月還固定金額,前期利息多本金少,後期反之 — 台灣銀行預設,月付穩定好規劃。**本金平均**:每月還固定本金 + 當期利息,月付逐月遞減,**總利息較少約 5-15%**(視年限),但首月月付比本息平均高 20-30%。本息平均適合月薪族,本金平均適合首付能力強或前期收入高的人。
Q: 寬限期適合誰?有什麼陷阱?
適合:1) 預期未來收入會增加(例:轉職、升遷)2) 短期內有大筆支出(裝潢、買車)3) 投資客打算寬限期內賣房獲利。陷阱:**期滿後月付會跳升 30-50%**,本金延後到剩下期數攤還壓力更重。建議先用計算機看「期滿後月付」自己能否負擔再選擇。
Q: 為什麼寬限期過後月付會「暴增」?
因為寬限期內本金一塊都沒還,假設原 30 年期、寬限 5 年,期滿後剩 25 年要攤還全部本金。同樣本金,從 30 年壓縮到 25 年,加上利息累計,月付通常多 30-50%。計算機會在輸入寬限期 > 0 時,顯示「壓力 +X%」讓你先有心理準備。
Q: 還款明細表怎麼看?
點計算機底部「展開還款明細表」會看到 30 年(或你設定的年限)逐年的:**年付總額 / 當年本金 / 當年利息 / 累計利息 / 剩餘本金**。寬限期年份用「只還息」標示,期滿後的本息攤還用一般底色。可以用來:1) 規劃提前還款時機(看哪年剩餘本金能一次清);2) 報稅(自用住宅貸款利息扣除額需要當年利息數字);3) 心理上理解「20 年後本金還剩多少」。
Q: 央行限貸是什麼?
為防止投資客炒房,央行限制每人在指定都會區(雙北、桃園、新竹、台中、台南、高雄)的房貸成數:第一房 8 成、第二房 6 成、第三房以上 5 成。違反會被銀行收回貸款。投資客要特別注意這個。
Q: 怎麼評估房貸是否負擔得起?
常見「房貸三分之一原則」:每月房貸 ≤ 家庭月收入 1/3。月薪 8 萬 → 房貸 ≤ 2.67 萬。**有寬限期時要看「期滿後月付」這個更高的數字**,否則 5 年後會壓垮你。也要預留裝潢、稅費、修繕、生活開銷。租屋族評估「買 vs 租」要把房貸 + 管理費 + 房屋稅 + 修繕基金 vs 租金 + 機會成本 一起算。
Q: 提早還款 vs 拿錢去投資哪個好?
看利差。房貸 2% vs 大盤年化 8-10%,理論上拿去投資更有利。但提早還款是「保證 2% 報酬」(無風險),投資有波動。保守派:先還房貸再投資。激進派:最低還款 + 重壓投資。中庸派:本金平均攤還(總利息較少) + 部分投資。看你睡得著的程度。
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